相続した土地を売却する際、「相場より安い」と感じる理由とは？不動産鑑定の視点から、間口・面積・用途地域など価格差が生じる7つの注意点を分かりやすく解説。相続土地の売却前に必読。
相続で土地を取得したものの、
「いくらで売れるのか分からない」
「相場を調べたのに、査定額が思ったより低い」
と感じたことはありませんか？
相続した土地は、ご自身で購入した土地とは違い、条件を十分に把握しないまま所有しているケースがほとんどです。そのため、価格相場と実際の売却価格に大きな差が生じやすくなります。
ここでは、不動産査定の実務経験をもとに、相続土地で特に注意すべき7つのポイントを解説します。
① 相続土地で多い「間口が狭い土地」の落とし穴
相続した土地では、昔の区画のまま分割されていないケースが多く、間口が狭い土地が少なくありません。相場価格は標準的な間口を前提にしていますが、実際の売却では「駐車場が取れない」「建物プランが限られる」といった理由で買主が敬遠し、価格が下がりやすくなります。
相続人が「場所は悪くない」と感じていても、実需目線では評価が大きく変わる点が注意点です。
② 面積が広すぎる相続地は売りにくい？
相続した土地は、現在の住宅ニーズよりも広いケースが多く見られます。相場では㎡単価で評価されますが、実際の取引では購入総額が高くなり、買主層が限定されます。その結果、㎡単価が下がり「相場より安い」売却価格になることがあります。
分割可能かどうか、分割後に価値が上がるかは、専門的な検討が必要です。
③ 用途地域を知らないまま売却すると損をする
相続人の多くが用途地域を正確に把握していません。用途地域によって建てられる建物が制限されるため、「思っていた使い方ができない土地」と判断され、価格が伸びないケースがあります。
一方で、住宅需要が高い用途地域であれば、適切な売却戦略により相場以上の価格で売却できる可能性もあります。
④ 斜線制限で「想定より建物が小さくなる」リスク
相続土地では、古家が建っているため斜線制限を意識せずに所有していることが多いですが、建て替えを前提とする買主にとっては重要な判断材料です。
想定していた建物規模が確保できないと、事業性が下がり、価格交渉の要因になります。査定額と売却価格がズレる典型例です。
⑤ 高低差・傾斜がある相続土地は要注意
相続した土地に高低差がある場合、造成費や擁壁工事費が必要になることがあります。相場価格では十分に反映されていないことが多く、実際の売却時に「工事費分の値引き」を求められるケースが少なくありません。
一方で、高台・眺望・日当たりなどの付加価値があれば、適切にアピールすることで評価が改善する可能性もあります。
⑥ 接面道路が価格を大きく左右する理由
相続土地では、私道や幅員の狭い道路に接しているケースが多く見られます。再建築が制限される可能性がある場合、相場より大きく価格が下がります。
逆に、角地や広い道路に面している場合は、相続土地であっても高評価につながる重要な要素です。
⑦ がけ地を含む相続土地は専門判断が不可欠
がけ地を含む土地は、条例や安全性の問題から、一般の買主が敬遠しやすくなります。擁壁の状態次第では、是正工事が必要となり、売却価格に大きく影響します。
相続土地の場合、過去の工事履歴が分からないことも多く、専門家による調査が欠かせません。
相続した土地を「相場通り」または「それ以上」で売るために
相続土地は、
- 条件を正しく把握する
- マイナス要素を事前に整理する
- プラス要素を的確に伝える
ことで、価格差を最小限に抑えることが可能です。
「相場より安くても仕方ない」と諦める前に、専門家の視点で土地の価値を見直すことが重要です。
相続した土地の売却でお悩みの方は、
「相場だけに頼らない査定」を行う不動産の専門家にご相談ください。
土地の個別条件を丁寧に分析し、最適な売却方法をご提案いたします。
